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賃貸物件の「告知事項あり」とは?

賃貸物件の「告知事項あり」とは?

家を借りるときに相場よりも安い物件を見たことありませんか?
相場よりも安く物件の詳細をよく見ると「告知事項あり」の表記が!
今回は賃貸物件の告知事項に関する記事を書いていきたいと思います。

1.賃貸物件の「告知事項あり」とは?

不動産のサイトや広告で見かける事がある「告知事項あり」の表記。
簡単に言えば訳あり物件ですよという事です。
訳ありというのは、過去に何かしらの事故や事件が発生した物件であり、宅地建物取引業法という法律によって、瑕疵内容の説明を必ず行わなければいけないと決められています。
告知事項ありの賃貸物件は人が死んでいると思われがちですが、一概にそれだけとは言えません。

 

告知事項あり物件の主な内容は下記となります。

 

・物理的瑕疵
「瑕疵」の本来の意味通り、傷や損傷など物理的な瑕疵のことです。ひび割れやシロアリ、雨漏りなどによって物件が傷んでいたり、耐震基準を満たしておらず、使用上不都合がある物件を指す場合が多いです。
また、物件だけでなく地盤沈下や土壌汚染がある場合にもこの告知事項に該当します。

 

・心理的瑕疵
住むことで心理的に障害となる問題のことです。
過去に自殺や殺人事件があった物件、また火災があった物件の場合もこちらに該当します。事故や事件によって死亡者が出た場合、心理的瑕疵とされることが多く、自然死の場合はこれに該当しないとされていますが、賃貸物件の場合は、前の入居者が自然死したとしても、次の入居者には死亡の事実を伝える必要があります。
また、同じ物件に反社会勢力の方が住んでいたり、以前の住人の方が反社会勢力の方だった場合も心理的瑕疵に該当します。

 

・環境的瑕疵
物件の周辺環境に関する瑕疵のことです。異臭や騒音・公害が発生する懸念のある施設や治安が悪化する可能性がある施設がある場合に環境的瑕疵に該当します。

例えばゴミ焼却場や下水処理場・産業廃棄物処理施設などが付近にある場合や、騒音や公害が発生する懸念のある施設、工場や大型トラックが頻繁に出入りする施設が付近にある場合等です。
また、治安が悪化する可能性がある施設とは、風俗店や反社会勢力の拠点などが挙げられます。

以上が賃貸物件でよくある瑕疵の内容となります。

2.瑕疵がある物件を判断する方法

瑕疵がある物件はできる限り避けたいと考える人が多いでしょう。
物件を探す際に瑕疵がある物件かどうかを判断する方法をご紹介します。


・特記事項に記載があるか確認する
特記事項に「告知事項あり」の記載があれば、何らかの瑕疵があると言えます。
広告によっては「告知事項あり」といった表記で記載されていないこともあるため注意して確認するようにしましょう。
「瑕疵あり」や「瑕疵物件」と記載されていることもあれば、「訳あり物件」「事故物件」などの表記の場合もある為、きちんとチェックを行いましょう。


・相場よりも賃貸物件の料金が安い場合は要注意
告知事項を伝える義務はありますが、不動産の広告やサイト上に記載する義務はありません。そのため、チラシやインターネット上での情報だけでは分からない場合もあります。
そういった場合は、賃料や物件価格などが周りと比べて極端に安くないかどうか確認しましょう。「安いから」とすぐに飛びつくのではなく、安くなっている理由も確認するようにしましょう。


・一部リフォーム済みの物件
サイトなどに「一部リフォーム済」と記載されている場合、よく確認を行うようにしましょう。事故の痕跡をなくすためのリフォームの可能性もあります。築年数が古くないにも関わらず、部分的にリフォームしている場合は不動産屋に事前に確認するようにしましょう。

3.瑕疵がある賃貸物件に住むメリットとデメリット

瑕疵がある賃貸物件に住むメリットとデメリットを紹介していきます。

 

メリット
・家賃が安い
告知事項ありの物件は、周りの物件と比べて料金が安いことが一番のメリットです。
瑕疵の度合いによってどれくらい安くなるかは変わってくるのですが、自殺などの場合は相場の25%、事件や事故の場合は50%程度、自然死などの場合は10%ほど安くなっているようです。
賃料をおさえる事ができる為、他にコストがかけられたり貯金にまわすことができます。

 

・綺麗な状態で入居できる事がある
心理的瑕疵の場合、事件や事故の場合はリフォームや念入りに掃除を行うことが多いため、自分自身で掃除やリフォームをする手間がなくなります。入居してすぐに綺麗な状態で住むことができます。


デメリット
・不安感や不快感
事件や事故が起きた物件であれば、気味が悪いと感じたり幽霊などの心霊現象に怯えたりするかもしれません。
また、環境的瑕疵がある物件であれば、騒音や匂いなどの不快感や、治安へ不安感から精神的ストレスを感じるでしょう。ストレスが原因となって不眠などの体調不良を招く可能性もあります。


・住所が特定される可能性がある
事件や事故などであれば、ニュースやネットなどで情報が公になっている場合があります。住所が特定されることもあり、ブライバシーを侵害される可能性があります。

4.告知事項を伝えられないケース

瑕疵がある物件は、告知事項として契約前に伝える義務があると上述しました。
しかし、告知事項を伝えられないこともあります。


・2人目以降の入居者の場合
事件や事故が発生した後に住む入居者には、物件内で何が起こったのかを伝える告知義務があります。
しかし、その次の入居者には告知義務がありません。
事件の内容によっては報告しなければいけないケースもありますが基本的には伝える義務はありません。
よって、前の入居者が短期間で退去をしたとしても不動産業者から知らされない可能性はあります。この場合、後から知ったとしても契約解除など難しい為注意が必要です。


・長い年月が経過している場合
過去の判例で事件後2年経過で告知の義務はないという判例も出ている為、ある程度時間がたった物件については告知されない場合もあります。

いかがだったでしょうか?
今回は告知事項に関する記事を書かせていただきました。
当社でもそういった物件を取り扱う事もありますが、サイトにきちんと記載を行っております。

もし不安があれば当店のスタッフがきちんと確認を行い、ご提案を行わせていただきますので是非ご相談ください!

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