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まず知っておくべきこととして、住居用としての物件と事務所用としての物件では税金がかわってきます。マンションのオーナーは物件を登記する際に物件の用途を登記しなければいけません。

なぜかというとこれによって固定資産税がかわってくるからです。一般的に住居用としての物件の場合、共有スペースは敷地面積に含まれないのですが、事務所用としての物件の場合は共有スペースも敷地面積に含まれます。これによって、敷地面積で決められる固定資産税がかわってくるのです。

同じ物件でも、住居用の物件として登記する方が事務所用の物件として登記した場合よりも税金が安くなります。ですのでもし住居用としての物件で、勝手に事務所として利用していた場合は、オーナーは脱税したということになってしまうかもしれません。

では借りる側の違いはなんでしょうか？実は事務所として借りる場合には家賃に消費税がかかってしまいますが、住居用として借りた場合は非課税になるのです。それならば消費税を払わなくていいし住居用として賃貸契約した方がいい！などという考えは危険です。

まず、入居の際に住居用として契約し、途中で事務所として利用しているのに、賃貸契約を切り替えなかった場合は、契約違反になります。違約金が発生したり、強制的に退去させられることもあります。

そうなればその物件で会社の住所登記をしていた場合は、登記手続きのやり直しもしなければなりません。

不正をすれば信用も崩れてしまいます。また住居用として利用している場合の家賃は非課税のため、課税仕入れに該当しないため、仕入れ税額控除の対象とすることはできません。

つまり経費に家賃を含めた際には、税務調査等で指摘される恐れがあります。小さな事務所だから、個人だから黙っていればバレないだろう、迷惑はかからないだろうなどと安易に考えるべきではないのです。

では、そもそもなぜ住居用の物件を事務所として賃貸利用可能にしていない物件があるのでしょうか？
理由としてはやはり管理会社やオーナーが他の入居者とのトラブルを避けたいからだと考えられます。事務所として利用可能にするためには先に述べたように物件の登記を事務所利用にすればいいだけですので、さほど手間というわけではないでしょう。しかし、マンションは住居用として利用している入居者がほとんどです。もし事務所として利用している入居者がいた場合、その事務所に来訪するために、不特定多数の業者などが出入りする可能性が出てきます。

入居者としては見ず知らずの人が出入りしていると不安や不審に思うこともあるでしょう。

セキュリティがしっかりしているという物件の共有スペースに見知らぬ人がうろついていては安心できませんね。またオーナーはどのような事業をするか詳しくは分からないため、違法な事業ではないかなどと恐れているのかもしれません。オーナーとしては、とにかくクレームやトラブルを避けたいと思うのは仕方ないことですね。

では住居用の賃貸物件を事務所として借りることはできないのでしょうか？
マンションのほとんどは管理組合があります。管理組合によって定められた管理規約に事務所としての利用が禁止されている場合はその物件で事務所として利用することはできません。しかし立地条件の良さなどから、どうしても住居用の賃貸物件を事務所として利用したいというのであれば、不動産管理会社やオーナーに相談をしてみましょう。

・もし事務所用の賃貸物件にすると住居用の賃貸物件よりも税金などがかかる、という理由で許可していない場合・・・一般的な賃料に税金分をプラスして払うなど、家賃交渉によって希望が通るかもしれません。

・もしセキュリティの問題から住人以外の人の出入りを懸念している、という理由で許可していない場合・・・ネットを利用しての業務が可能で事務所への人の出入りがないことを説明すれば、希望が通るかもしれません。

しかし、まず事務所を決める際は管理会社に事務所として利用したいことを伝えましょう。はじめから事務所として利用できる物件を探してもらい、きちんとした契約をすることで、不安や問題など何もなく事業をはじめることができるでしょう。そして、住居用の賃貸物件はあくまで居住が目的ですので、表札、屋号、看板などをポストに表示して良いのかなど、利用するための条件が色々あることを覚えておきましょう。それらをきちんと守って入居者とのトラブルが起こらないようにしましょう。もし住んでいる途中で事務所利用を開始した場合も、必ず管理会社に連絡し、契約を変更しましょう。黙って利用することだけは絶対にやめて下さいね。