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家賃ってどうやって、誰が決めているのか知っていますか？賃貸物件の家賃は主に「積算法」と「賃貸事例比較法」という2種類によって決められます。積算法は建物の所有者がどれだけの利益を得たいかを見込んで家賃を算出する方法です。しかし実際に利益など明確に計算するのは難しく、多くの物件は「賃貸事例比較法」が採用されています。

これは「立地」の条件、沿線の人気、駅からの距離、周辺の環境など、「建物」の築年数や設備、建物の構造など、「部屋」の間取りや広さ、部屋の位置、状態など、「共用部」の設備や管理状態など、さまざまな要素を考慮して加点や減点をして家賃が決まります。ですので周辺の似たような条件の物件と比較した時に、相場が決まっているのは、多くの物件が「賃貸事例比較法」を採用しているためなのです。

先述したような計算方法で家賃が算出されたとしても、最終的な決定をするのは建物の所有者である大家さんです。ですので大家さんと交渉次第で家賃を下げてもらうことは可能なのです。

値下げ交渉は入居前と、入居後で誰とするかがかわります。入居前は不動産会社と行います。その後不動産会社が大家さんと交渉するという流れになります。入居中は大家さんや不動産会社、もしくは管理会社と行うことになります。もし契約が不動産会社ではなく大家さんと直接契約した場合は大家さんと行うことになります。家賃の支払いが直接大家さんの場合が大家さんと交渉になると考えてください。物件の管理が契約した不動産会社ではなく、管理会社になっている物件は管理会社と交渉を行います。

最近は賃貸物件のほとんどは管理会社に委託されています。「家賃を値下げしてほしい」と頼まれることは管理会社にしてみればよくあることです。「値下げ交渉をお願いしたら気まずくなるかも」と思わず、お願いしますという気持ちで、横柄な態度を取らずに値下げ交渉をしてみましょう。

全ての値下げ交渉を受け入れられるかと言えば、そうではありません。しかし交渉のタイミングやポイントを理解することで、成功率は上がります。

【値下げ交渉のポイント】

①時期
契約前であるならば、不動産業界の閑散期である、5月〜9月がよいでしょう。この時期は物件を探している人も少ないため、大家さんは空室を埋めたいので、値下げのお願いも受け入れてくれやすい可能性があります。入居中であれば更新のタイミングで交渉してみましょう。これも大家さんは入居者が退去してしまうと空室ができてしまうことを避けたいために交渉しやすくなるからです。

②伝え方
入居前であれば、不動産会社に「あと〜円家賃を下げてくれれば入居する」というように、希望の家賃まで下がった場合は必ず契約する意思があることを大家さんに伝えてもらいましょう。入居後は更新のタイミングで交渉します。この場合は不動産会社もしくは管理会社と交渉をします。もし大家さんが自ら管理している物件の場合は直接大家さんと交渉をすることになります。もし大家さんに直接交渉をする場合は、事前に手紙や電話で訪問することを伝え、手土産などを持参して挨拶に行くと好印象となるでしょう。どちらの場合も「長く住み続けたい」という気持ちと、なぜ家賃を下げて欲しいかを伝えましょう。「周辺より家賃が高いから」「室内の設備が劣化してきている」など、理由をきちんと丁寧に伝えてみましょう。

③周辺の家賃相場を調べる
先に述べたように家賃は「賃貸事例比較法」で決められていることが多いので、周辺の家賃と比べて高い場合は交渉しやすくなるでしょう。あまりにも的外れな家賃をお願いしても大家さんは納得しませんので、きちんと同じような条件の物件（設備や築年数など）で比較してみて交渉しましょう。

④周辺環境の変化
もし入居後に隣に高い建物などが建ち、日当たりが悪くなった、近くのスーパーが閉店して不便になったなど入居前の環境と変化してしまった場合は理由を明確に伝えると値下げ交渉が上手くいく可能性が上がります。

⑤普段からマナーを守る
入居後に値下げ交渉をしたい場合は、大家さんにこれからも住んでもらいたいと思ってもらわなければいけません。ですので、普段からきちんと家賃を支払い、マナーを守って生活をしましょう。

⑥低い姿勢でお願いをする
交渉は人と人との話し合いになります。家賃交渉に応じるか否かは大家さん次第になります。もし入居前と状況が変わったから家賃を下げてほしい場合でも、家賃を下げて当然というような態度で交渉をすればいい印象を持たれません。住み続けたいので、お願いしますというような低姿勢でお願いし、大家さんにこの入居者には住み続けて欲しいと思わせることができれば家賃交渉の話も進めやすくなるでしょう。